Какие бывают сделки с недвижимостью?
Есть несколько способов классификации сделок с недвижимость. Например, по числу сторон они бывают односторонними, двусторонними и многосторонними, по характеру имущественных отношений — возмездными и безвозмездными, по времени вступления в силу — реальными и консенсуальными.
Купля-продажа;
Дарение;
Обмен;
Ипотека;
Аренда;
Наследование;
Приватизация.
Содержание и форма проведения сделки должны быть законными;
Все участники — дееспособными и правоспособными;
Сделка должна соответствовать воле участников.
В случае, когда число сторон больше двух, требуется заключение договора. Все сделки в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Орган, ответственный за регулирование имущественных отношений, — Росреестр. Все изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Выписку из него по объекту может получить любой гражданин РФ.
Законы о сделках с недвижимостью
Сделки с недвижимостью регулируются на уровне федерального законодательства, субъектов РФ, органов местного самоуправления. В законы регулярно вносятся изменения. Это одна из причин, почему лучше не заниматься организацией сделки самостоятельно, а обратиться к опытному юристу в данной сфере.
Гражданского кодекса (в частности, статьи 153 – 181);
Жилищного кодекса;
Градостроительного кодекса;
Налогового кодекса;
Земельного кодекса;
Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
С 31 июля 2019 года действуют новые правила сделок с недвижимостью в отношении электронной подписи. Если собственник подает документы на государственную регистрацию и удостоверяет их при помощи электронной подписи, то он обязательно должен подать в Росреестр заявление в бумажной форме.
Основания для признания сделок недействительными
Недействительными считаются сделки, которые нарушают законодательство Российской Федерации. При этом если договор признан недействительным, то все имущественные отношения «откатываются» к моменту до его заключения. Таким образом, покупатель не является собственником имущества и даже не имеет права на налоговый вычет. Еще один важный момент: если признана недействительность одной из предыдущих сделок с недвижимостью, то по цепочке производится отмена и всех последующих. А главным потерпевшим оказывается последний покупатель, которому будет сложно добиться возвращения средств.
Самый надежный способ избежать ситуации, когда сделки признаются недействительными, — воспользоваться юридическим сопровождением купли-продажи объекта. Например, юристы «Центра Оформления Сделок» имеют опыт более 10 лет в сфере недвижимости, прекрасно знают все нюансы и спорные моменты при приобретении квартиры или дома и способы уберечь покупателей от рисков.
Неполучения разрешения от лица, которое обязательно должно согласовать продажу объекта (один из собственников, супруга и т.д.);
Подписание документов недееспособным человеком (больным, пьяным, находящимся в состоянии аффекта, под влиянием наркотических средств);
Совершение сделки не по собственной воле (угрозы, принуждение);
Заключение сделки человеком, которого ввели в заблуждение (когда он не понимает реального положения дел).
Ущемление прав третьих лиц (например, продажа квартиры, являющейся единственным местом жительства для зарегистрированных несовершеннолетних без возможности приобретения нового жилья).
Как правильно совершить сделку купли-продажи недвижимости?
Подобрать объект. Сегодня есть огромное количество способов сделать это без привлечения риелтора: например, через Авито, Циан или Яндекс.Недвижимость. Кстати, большинство риелторских агентств в любом случае выставляют все объекты на этих площадках.
Осмотреть квартиру и пообщаться с собственником. Обратите внимание на состояние объекта, соответствие планировки документам БТИ, адекватность поведения владельца недвижимости.
Получить от собственника документы на объект (список обязательных бумаг мы приведем ниже). Если квартира устраивает вас по всем параметрам, рекомендуем проконсультироваться с юристом, предоставив все бумаги от продавца.
Договориться о заключении предварительного договора купли-продажи и согласовать процедуру сделки. Как правило, в этот момент передается аванс — небольшая часть суммы, свидетельствующая о готовности приобрести недвижимость.
Убедиться, что собственник выполнил все обязательные условия перед заключением основного договора купли-продажи: погасил долги за коммунальные услуги, выписал всех зарегистрированных лиц из квартиры и т.д.
Снять банковскую ячейку. Одна из наиболее безопасных схем, как провести сделку по недвижимости, — в присутствии продавца положить в ячейку деньги, заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будут прописаны условия, при которых продавец получит доступ к средствам (например, когда предоставить свидетельство о переходе прав собственности из Росреестра).
Подписать договор купли-продажи. Он обязательно требует нотариального удостоверения.
Собрать пакет документов и подать его в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.
Получить выписку из ЕГРН.
Вопросы по сделкам с недвижимостью
Где оформляются сделки с недвижимостью?
Регистрация перехода прав собственности осуществляется в региональном отделении Росреестра. При успешном прохождении процедуры в ЕГРН вносится запись, а покупатель может получить выписку на недвижимость, где он будет значиться собственником.
Какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?
Он составляет от одного года до трех лет. Однако в некоторых редких случаях срок исковой давности может быть продлен до 10 лет.
Какие документы нужно попросить у продавца?
Главные — это свежая (желательно давностью не более нескольких дней) выписка из ЕГРН и бумаги, на основании которых совершена передача прав собственности (договор купли-продажи, дарственная и т.п.).
Выписка из паспортного стола или единый жилищный документ;
Выписки со счетов коммунальных предприятий об отсутствии долгов;
Технический паспорт из БТИ;
Справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете;
Разрешение то супруги, органов опеки и т.д.
Полный список, а также пошаговую схему осуществления сделки, вам подскажут юристы на консультации.
Если у вас остались вопросы по сделке с недвижимостью или вы хотите гарантировать ее безопасность, обратитесь к профессиональным юристам. «Центр Оформления Сделок» возьмет на себя сопровождение сделок с недвижимостью под ключ, от многоэтапной проверки объекта до организации передачи денег и регистрации сделки в Росреестре. Запишитесь на консультацию, чтобы узнать подробности и передать нашим экспертам документы на объект для проверки!