Особенности приобретения недвижимости у юридического лица
Когда продавцом выступает гражданин, решение принимается самостоятельно, никакого письменного документа о желании продать недвижимость составлять не нужно. Если продавец юрлицо, требуется соблюдение требований о принятии решения, которые прописаны в уставе. Чаще всего необходимо провести общее собрание участников организации, на котором голосованием принимается коллегиальное решение об отчуждении имущества, находящегося на балансе фирмы.
В сделке с организацией возможен исключительно безналичный расчет по договору. Допустимо перечислить денежные средства напрямую на счет фирмы или воспользоваться банковским аккредитивом. В этом случае оплата может происходить после регистрации перехода прав на объект.
Недвижимое имущество может принадлежать юридическому лицу как на праве собственности, так и на основании права требования. Если с первым вариантом, как правило, не возникает трудностей, то во втором случае важно знать ряд нюансов. Организация может владеть правом на жилье в строящемся доме. С покупателем будет заключен договор не купли-продажи, а уступки права требования (цессии).
Общие риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица
Недобросовестные предприниматели могут составить фиктивный протокол о продаже недвижимости, не известив совет директоров о сделке. После перехода права собственности остальные участники узнают о неправомерном отчуждении имущества и в судебном порядке добиваются признания сделки недействительной.
С целью оптимизации налогообложения компании зачастую идут на хитрость: прописывают в договоре цену, которая существенно отличается от рыночной стоимости жилья. При указании большей стоимости представители компании утверждают, что фактически от покупателя понадобится лишь сумма, о которой стороны устно договорились и которая устроила и продавца, и покупателя. Однако в дальнейшем продавец начинает оспаривать регистрацию сделки по причине неполной выплаты сумму по договору. Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица по заниженной цене сводятся к тому, что юрлицо выступает с заявлением об указании ошибочной цены в договоре.
Важно учитывать, что повлиять на последствия сделки может не только актуальное банкротство компании, но и подобная процедура в будущем, а именно в течение трех лет после купли-продажи. В этот временной промежуток кредиторы наделены законным правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.
Мошенники могут зарегистрировать юрлицо с одноименным названием, например, крупного застройщика, и попытаться продать недвижимость от его имени. При этом покупателей привлекает существенно сниженная цена, и они не придают должного значения правовой экспертизе документов и данных из государственных реестров.
Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица в зависимости от особенностей недвижимости
Приобретение жилья на вторичном рынке. В этом случае риски потерять недвижимость и средства снижаются. Важно иметь в виду, что недобросовестный продавец может умолчать о правах третьих лиц на проживание в квартире или о прописке третьих лиц, которая сохраняется после перехода прав на недвижимость.
Покупка квартиры в новостройке. Чаще всего продавцом выступает компания – застройщик. Кроме учредительных бумаг важно удостовериться в наличии документов и разрешений, связанных со строительством дома.
Оформление ипотечного кредита. Риски покупателя при подобном способе покупки квартиры у юридического лица снижаются в связи с тем, что банк, как и покупатель, заинтересован в успешном переходе права собственности, поэтому со своей стороны тщательно проверяет надежность и добросовестность застройщика. Покупатель должен помнить, что при привлечении кредитных средств итоговая стоимость квартиры с учетом выплаты процентов увеличивается в несколько раз. Рекомендуем тщательно изучить ипотечный договор, проверить порядок расчетов и указанные суммы.
Зная, какие риски покупатель может нести в момент покупки квартиры у юридического лица, лучше всего перед заключением сделки обратиться к юристам. Специалисты юридической компании «Центр Оформления Сделок» готовы провести полное сопровождение сделки купли-продажи квартиры. В отличие от риелторов, которые заинтересованы в вашей покупке из-за процентов от сделки, нам в первую очередь важна правовая составляющая. В случае если в рамках экспертизы специалисты обнаружат сомнительные моменты, они сразу сообщат вам об этом, предложат отказаться от сделки или составят индивидуальный договор, который защитит от потери недвижимости или средств.
Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, оставьте заявку на сайте или свяжитесь с нами по телефону.