Проведение сделки купли-продажи недвижимости требует от сторон серьезного подхода. Договор купли-продажи недвижимого имущества является наиболее сложной разновидностью подобного соглашения. Участникам важно знать не только правила составления основного договора, но и разбираться во многих тонкостях проведения сделки: проверить потенциальные риски признания сделки недействительной, выбрать безопасный способ расчетов и др.
Этапы проведения сделок с недвижимостью
Порядок проведения сделок с недвижимостью включает в себя несколько последовательных шагов. Сопровождение сделки купли-продажи квартиры включает:
Шаг 1. Выбрать способ проведения сделки: самостоятельно, с помощью риелтора или юриста.
Шаг 2. Подготовить договор купли-продажи.
ВАЖНО: не стоит использовать шаблонный вариант договора из интернета. Каждый случай уникален. Чтобы не получить отказ в регистрации и избежать возможных судебных разбирательств, в договоре важно отразить индивидуальные нюансы сделки. (Прочитать, как составить договор купли-продажи, можно у нас в блоге).
Шаг 3. Подготовить пакет необходимых документов. Чтобы избежать проблем, оптимальным вариантом будет проконсультироваться с адвокатом относительно их состава: например, в некоторых случаях требуется разрешение органов опеки, в других — согласие на сделку супруга, даже бывшего.
Шаг 4. Заверить договор в нотариальной конторе. В большинстве случаев такая процедура не является обязательной. Но есть ряд исключений, когда без нотариального заверения государственная регистрация не произойдет.
Шаг 5. Подать документы в Росреестр.
Шаг 6. Получить выписку из единого государственного реестра (далее ЕГРН) с данными о том, что покупатель стал собственником объекта недвижимости.
Шаг 7. Расчет. Продавец получает деньги за квартиру после того, как в выписке меняется собственник.
Способы безопасного проведения расчетов в рамках сделки купли-продажи недвижимости
Чтобы обезопасить себя от возможности быть обманутым, лишиться денег и квартиры, рекомендуем серьезно подойти к моменту выплаты денежных средств по договору купли-продажи.
Безопасные способы оплаты:
- Банковская ячейка. Кроме основного договора по переходу права собственности, заключается дополнительный договор между продавцом, покупателем и банком. Согласно этому соглашению продавец вправе получить оплату за квартиру только после того, как предоставит официальный документ из Росреестра об успешном окончании регистрации и смене собственника. Во время регистрационных действий деньги хранятся в банке.
- Аккредитив. В такой схеме также участвует банк, но деньги поступают на хранение не в наличной форме, а в виде безналичного платежа на виртуальный счет. После регистрации деньги переходят на банковский счет продавца. Преимуществом такой схемы является возможность расчетов, когда стороны находятся в разных городах.
- Электронная регистрация. Стороны освобождаются от необходимости посещать регистрирующий орган, все документы подает банк. Расчет происходит с помощью транзитного счета, деньги с которого переходят на счет продавца после получения банком итоговой выписки из ЕГРН о смене владельца квартиры.
- Нотариальный депозит. Нотариус защищает права и интересы сторон и несет ответственность за законность сделки. До смены собственника в ЕГРН деньги за квартиру находятся на счету у нотариуса. Но не все нотариусы имеют депозитный счет и оказывают данную услугу.
Риски при проведении сделки купли-продажи недвижимости
- Признание договора недействительным. Такая ситуация может возникнуть, когда стороны, например, не указали одно из существенных условий договора. Соглашение не будет иметь юридических последствий, покупателю возвращаются деньги, продавцу — недвижимость. Но не всегда в договоре прописывают реальную стоимость квартиры, занижая цену для оптимизации оплаты налогов. В этом случае без судебного разбирательства невозможно доказать, какую сумму реально передал покупатель.
- Признание соглашения недействительным. Типичным примером наступления такого последствия является отсутствие полномочий у продавца на распоряжение имуществом, являющимся совместной собственностью супругов.
- Истребования имущества. Даже если государственная регистрация прошла удачно, и в выписке числится покупатель, в ряде случаев имущество может быть истребовано. Это связано с предыдущими переходами права собственности на квартиру. Например, когда недвижимость поступила в собственность к продавцу на основании недействительной доверенности.
- Покупка жилья, права на которое есть у третьих лиц. Такое может произойти при переходе права собственности на квартиру, которая находится в аренде. При смене собственника действие договора аренды не прекращается.
Как провести безопасную сделку с недвижимостью
Для того чтобы защитить свои права и интересы в рамках проведения сделки купли-продажи недвижимости, стоит обратиться к юристам, которые готовы оказать полное сопровождение сделки. В отличие от риелторов, юристы компании «Центр Оформления Сделок» не заинтересованы в сделке, а значит проверка будет достовернее.
Зная технологию проведения сделок с недвижимостью, мы:
- структурируем сделку от начала и до конца;
- составляем договор-купли продажи, включая необходимые пункты для защиты интересов клиента;
- проверяем юридическую чистоту квартиры;
- продумываем безопасный способ передачи денег;
- рекомендуем только проверенных нотариусов, которым доверяем;
- формируем верный пакет документов для регистрации сделки в Росреестре.
Юристы «Центра Оформления Сделок» успешно проводят даже сложные сделки купли-продажи на рынке недвижимости Москвы: с использованием материнского капитала, заемных средств, продажей нескольких объектов и т.д. Если вы покупатель, то можете быть уверены в успешном результате государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а если продавец — то в получении денег от продажи недвижимости. Перед тем как проводить сделку с недвижимостью, запишитесь на консультацию к нашим специалистам, оставив заявку на сайте. Мы позаботимся о безрисковом заключении договора купли-продажи и защитим ваши интересы!
