ТОП-10 рисков при покупке недвижимости

Вот реальный случай из нашей практики. Виталий решил купить квартиру без помощи риелторов. Он изучил риски при покупке недвижимости, сам нашел подходящую квартиру и связался с владельцем. Продавец показал полный пакет документов: договор купли-продажи у предыдущего владельца за 2005 год, выписку из ЕГРН трехнедельной давности, техпаспорт, выписку из домовой книги. Единственное, что настораживало: просил полностью завершить передачу денег до регистрации сделки, якобы срочно нужно отдать за другую квартиру.

риски при покупке недвижимости

После того, как продавец предложил скидку 5%, чтобы срочно подписать договор и получить деньги, Виталий обратился к нашим юристам. Они провели анализ документов, заказали новую выписку из ЕГРН и выяснили, что 12 дней назад квартира была арестована в качестве обеспечительной меры для выплаты продавцом штрафа. Если бы Виталий заключил сделку на условиях продавца, скорее всего, не увидел бы ни недвижимости, ни денег.  

Предупредить все виды рисков покупателя при сделке купли-продажи квартиры могут только профессиональные юристы. У риелторов совсем другая задача: как можно быстрее добиться подписания договора и получить комиссию. В этой статье наши юристы расскажут, как купить квартиру без проблем на первичном и вторичном рынке и какие схемы обмана покупателей используют мошенники.   

10 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году

 

В чем подвох? Как себя обезопасить?
 

Обременения (ипотека, рента, договор социального найма, арест и др.)

 

Приобретать недвижимость, взятую в ипотеку, можно, но с целым рядом оговорок. Худший случай — когда продавцы умалчивают о наличии обременений. Например, есть риски двойного обременения, наличия штрафов и пеней помимо основного долга и т.д. Покупка такой недвижимости обернется дополнительными финансовыми тратами.

 

Квартиру, находящуюся под арестом, приобретать нельзя. Такую сделку не зарегистрируют в Росреестре, и если вы передадите продавцу аванс или полную сумму за недвижимость, вернуть ее будет практически невозможно.

Информация об обременениях содержится в выписке из ЕГРН. В случае приобретения недвижимого имущества, взятого в ипотеку, необходимо связаться с банком для переоформления договора. Параллельно проверяется наличие пеней и штрафов.

 

Мы в любом случае рекомендуем производить оплату за жилую недвижимость только после регистрации сделки в Росреестре. Это обезопасит от случаев, когда продавец пытается скрыть обременения от покупателя.

 

Двойная продажа

 

Между моментом подписания договора купли-продажи и регистрацией сделки в Росреестре может пройти от нескольких дней до нескольких недель. При этом пока не будет внесена запись о переходе права собственности в ЕГРН, продавец продолжает оставаться собственником недвижимости и может заключить еще несколько договоров. Обезопасить себя можно при помощи правильной схемы проведения сделки купли-продажи — в частности, передачи средств только после регистрации права собственности в Росреестре. Лучший вариант — обратиться за юридическим сопровождением сделки, а не планировать покупку самостоятельно.
 

Недееспособный продавец

 

Одним из рисков для покупателей недвижимости является подписание договора с недееспособным или ограниченно дееспособным продавцом. Такая сделка должна заключаться опекуном или попечителем, и впоследствии они могут оспорить ее в суде. Необходимо запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете. В случае с пожилыми людьми или инвалидами также нужно запросить справку из органов опеки и убедиться, что над ними не установлено опеки.
 

Нарушения в процедуре приватизации

 

В приватизации должны участвовать все прописанные граждане. Если кто-то из них не давал разрешение на процедуру, то может оспорить сделку с квартирой в суде. Несовершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире, могут обратиться в суд при достижении 18-летнего возраста: прописанные в приватизированной квартире дети не теряют на нее права даже после продажи. Чтобы купить квартиру без проблем, запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. Она содержит информацию обо всех гражданах, которые были прописаны до приватизации. Если кто-то из них (в том числе несовершеннолетние дети) не включен в список владельцев недвижимости, велика вероятность мошеннической схемы.
 

Нарушение прав супруга

 

Если собственник состоял в браке на момент приобретения жилья, второй супруг тоже имеет право на недвижимость независимо от того, на кого она оформлена. Это верно даже в случае, если брак был расторгнут. Сделка может быть аннулирована через суд. Чтобы избежать данного риска при покупке квартиры или дома на вторичке, проверьте по паспорту, был ли продавец женат на момент заключения сделки. Если да, потребуется письменное согласие супруга, заверенное нотариусом.
 

Нарушение прав детей

 

Если ребенок зарегистрирован в квартире или имеет долю в ней, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Также права детей будут нарушены, если несовершеннолетний не участвовал в процессе приватизации квартиры, в которой он был прописан. При приобретении недвижимости есть риски, что сделка может быть признана недействительной. Для сделки купли-продажи нужно разрешение органов опеки и попечительства. Также необходимо убедиться, что ребенку будет, где жить: возьмите у продавца заявление, где он укажет новое место регистрации. Расширенная справка из домовой книги позволит понять, были ли прописаны несовершеннолетние в квартире до приватизации.
 

Притязания наследников

 

Есть серьезные риски при покупке в Москве квартиры, полученной в наследство. Если она передана по завещанию, его могут оспорить в силу недееспособности наследодателя. В случае наследования по закону права на наследство могут в течение трех лет предъявить неучтенные наследники. Если есть возможность, лучше дождаться истечения срока исковой давности (3 года). В противном случае возьмите у продавца заявление об отсутствии других наследников на недвижимость — это увеличит ваши шансы в суде.
 

Неузаконенная перепланировка

 

Незарегистрированная перепланировка может обернуться штрафами и требованием вернуть квартиру к состоянию, отраженному в планах БТИ. Это обернется существенными финансовыми потерями. Необходимо запросить у продавца план БТИ и сверить с ним реальное состояние квартиры. Наличие неузаконенной перепланировки — как минимум повод для серьезного снижения цены.
 

Потеря аванса

 

У покупателя есть риски даже до заключения договора купли-продажи квартиры. Продавец может исчезнуть с авансом или настоять на заключении договора, по которому не обязан возвращать деньги в случае срыва сделки. Обязательно нужно заключать договор о передаче аванса. В нем указываются все детали сделки, стоимость недвижимости, сумма аванса, штрафные санкции в случае нарушения условий сделки каждой из сторон. Необходимо проверить подлинность документов продавца.
 

Недобросовестные риелторы

 

Слепо доверять риелторам не стоит: у них есть масса способов обмануть покупателя и получить дополнительную комиссию. Например, они могут увеличить стоимость недвижимости, договорившись о скрытой комиссии, или продавать проблемную квартиру с доплатой от продавца. Основная задача риелтора — отстаивать интересы клиента. Если он этого не делает, слишком явно симпатизирует второй стороне сделки, юлит, пытается отвлечь от документов или просит подписать их без проверки, стоит насторожиться и задуматься о консультации с юристом.

купить квартиру проблемы

Причины, по которым могут возникнуть проблемы при покупке недвижимости, этим не ограничиваются: есть свои особенности приобретения квартир через переуступку прав требования, при использовании материнского капитала или заключении альтернативных сделок. Лучший способ полностью обезопасить себя от рисков при инвестировании в недвижимость или покупке квартиры для личных нужд — воспользоваться услугами юристов. У них нет личной заинтересованности в сделке (в отличие от риелторов), главная задача — уберечь клиента от любых проблем, связанных с приобретением квартиры.

В нашей практике десятки случаев, когда тщательная проверка объекта специалистами помогала раскрыть мошеннические схемы и уберечь клиентов от потери средств. Хотите быть уверены в сделке и не тратить ни одной лишней минуты на проверку продавца и квартиры? Обращайтесь в «Центр Оформления Сделок», чтобы доверить сопровождение сделки купли-продажи недвижимости юристам, специализирующимся на сфере недвижимости.

Контакты:
  • г. Москва, ул. Ярославская ул., 13А, метро ВДНХ
  • Московская область, г. Мытищи, ул. Матросова, д.8, офис № 1
  • Волоколамское шоссе, 2. Метро Сокол
  • Комсомольский проспект, 28 (4 этаж). Метро Фрунзенская
  • 1ая ул Машиностроения, 10. Метро Дубровка
  • Лубянский пр., 19 стр 1. Метро Китай-Город
Напишите нам
Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.