Риски при продаже недвижимости

Если отдать вопрос составления документов на откуп покупателю, то в результате продавец может столкнуться с ситуацией, когда его права ущемлены или создаются условия для последующей отмены сделки. Например, владельца недвижимости могут обязать выселиться в течение нескольких дней, навязать ему невыгодные условия расторжения договора или признания его недействительным.

Свести к нулю основные риски при сделке с недвижимостью, в том числе проблемной, поможет юрист. Эксперты нашей компании сами составляют договора купли-продажи или внимательно анализируют каждый пункт предложенного покупателем документа, убеждаясь, что никаких негативных последствий для продавца не будет.

До заключения договора купли-продажи стороны подписывают предварительный договор и передают аванс. В 2019-м году риски при продаже квартиры самостоятельно, без изучения документов, заключаются в том, что покупатель может намеренно включать в соглашение трудновыполнимое условие: например, выписаться за один день. Продавец не способен выполнить условия договора и вынужден вернуть задаток и штраф.

Наилучший вариант для продавца – когда оплата за объект передается сразу после подписания договора. Например, если это наличные, деньги пересчитываются и отдаются бывшему собственнику, а нотариус или сам покупатель затем регистрируют сделку в ЕГРН.

Однако не всегда покупатели соглашаются с такими условиями. Тогда возникают риски при продаже квартиры: например, покупатель ограничивает доступ продавца к банковской ячейке или по каким-то причинам затягивает перевод средств.

Есть три распространенных варианта передачи денег: при помощи банковской ячейки, банковского перевода или наличными. При правильно составленном договоре и организации сделки риски для продавца минимальны. Чаще всего используется вариант передачи средств через ячейку. Тогда заключается дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, которое регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Банк выступает гарантом безопасности. Как только продавец предъявляет сотрудникам банка документы о регистрации перехода права собственности на квартиру, он получает возможность забрать деньги.

Если по каким бы то ни было причинам сделка признается незаключенной или недействительной, суд обязует продавца вернуть денежные средства. Это может вызвать серьезные проблемы, особенно если он уже вложил их в новую недвижимость или потратил иным способом. Кроме того, получить обратно квартиру он сможет только после судебного разбирательства, которое может растянуться на несколько месяцев и приведет к дополнительным тратам.

Опасностями для продавца при продаже квартиры являются:

Уменьшить риски при продаже дома или квартиры можно, указав все существенные недостатки объекта в договоре. Тогда даже в случае подачи иска суд не удовлетворит требования покупателя.

Опасность при продаже квартиры, о которой обычно не задумываются продавцы: написание нескольких расписок о получении средств. Часто покупатели настаивают, чтобы продавец сначала подписал передаточный акт и договор, а затем – расписку о получении средств. В этом случае создается прецедент, когда у покупателя оказываются два документа о передаче денег, и в случае обращения в суд продавца могут обязать вернуть обе суммы.

Правила уплаты налогов продавцом достаточно сложные в связи с законодательными изменениями 2016 года. Так, собственник не должен платить налог на недвижимость, полученную в наследство или путем дарения. Если объект был приобретен до 2016 года, то не нужно платить налог при владении более трех лет, а если после 2016 года – то пяти лет. Есть и некоторые другие особенности: о них лучше всего расскажут юристы.

Иногда риелторы предлагают схему снижения налоговой нагрузки на продавца: уменьшают стоимость недвижимого имущества в договоре купли-продажи. Однако в условиях нынешнего законодательства такие маневры могут не привести к желаемому результату. НДФЛ рассчитывается либо по договору, либо по кадастровой стоимости (сумма сделки не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры). Таким образом, даже если занизить цену в договоре, налоговая служба рассчитает НДФЛ по кадастровой стоимости, и экономии не будет.

А вот дополнительные риски для продавца при продаже квартиры с указанием заниженной стоимости существуют. Как правило, в этом случае подписываются две расписки о получении средств – с реальной и заниженной суммой. И у покупателя оказываются два документа о передаче денег, которые он сможет использовать в суде.

С одной стороны, привлечение банка структурирует процедуру и минимизирует вероятность ошибок в документах или признания сделки недействительной. С другой, в связи с ипотекой появляется ряд операций, которые могут повлиять на сроки оплаты и стоимость недвижимости.

Так, банк будет проводить оценку технического состояния жилья и его рыночной стоимости. Чаще всего для продавца это будет означать необходимость снизить цену. Еще один нюанс: квартира переходит в залог банка сразу после подписания договора, а деньги продавцу выплачиваются только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Даже привлечение риелторов не уберегает продавца квартиры от рисков. Ни в коем случае нельзя передавать оригиналы документов и полностью поручать общение с покупателями сотрудникам агентств недвижимости. Также с опаской нужно относиться к просьбе передать ключи. Агенты могут мухлевать с ценами: намеренно показывать квартиру только покупателям, которым она не подходит, и вынуждать продавца снижать стоимость, в то время как покупателям говорить изначальную цену. Иногда продать квартиру без рисков проще самому, чем с привлечением недобросовестных агентов. Если риелтор кажется подозрительным, лучше сразу откажитесь от сотрудничества с ним.